Jeanne express – La fiscalité des villes
Avec les annonces du dépôt des budgets des villes, la ronde des plaintes est repartie de plus belle…
- Budget de Montréal : hausse moyenne de 3 % des taxes pour les propriétaires
- Des hausses de taxes importantes en Estrie depuis 2006
- Les petites villes écopent plus
- Ces taxes qui font boum!
Bon, encore des attaques contre le financement public, que je me suis dit… Taxes=mauvais, contribuables=pressurisés, et blablabla, je connais le discours.
Une réflexion intéressante
Mais, pourquoi cette hargne des journalistes pour les hausses de taxes municipales? Dans une de ses dernières chroniques, Alain Dubuc en fait une analyse intéressante. J’ai failli échapper mon café ce matin-là en lisant :
«j’aurais plutôt tendance à affirmer que ces hausses sont parfaitement normales et raisonnables. Tout dépend en effet des critères que l’on emploie pour définir ce qui est une augmentation acceptable du fardeau fiscal.»
Et il ajoute :
«Dans le monde municipal, pour une raison qui m’échappe, le critère employé est celui de l’inflation. Si les taxes n’augmentent pas plus vite que la hausse des prix, on estime que ces hausses sont neutres et que le budget municipal est en situation d’équilibre.»
(…)
«Et un gel, avec une croissance de la population, et avec des postes de dépenses, notamment la rémunération, qui augmentent plus vite que l’inflation, ça signifie, par définition, des compressions et des réductions de service. Veut-on que les villes soient en situation de gel permanent?»
Il a raison de souligner que ce critère est ridicule. Comme il le dit aussi dans cette chronique, on évalue partout ailleurs, par exemple aux niveaux provincial et fédéral, une hausse d’impôt en fonction de sa proportion avec le PIB. Par contre, il omet de dire que cela s’explique par le mode de taxation. Celui des gouvernements provincial et fédéral provient en grande majorité de flux, comme le revenu, le volume des achats et les gains en capital. Il est donc normal et bien accepté que les revenus de l’État augmentent quand on gagne plus ou qu’on dépense plus.
Par contre, la principale source de taxation au municipal est un stock (immobilier), pas un flux. Que la «valeur» de ma maison augmente ne m’apporte pas un sou de plus, mais je dois payer plus de taxes! Bref, il n’y a pas de lien direct entre mes revenus et mes dépenses et les taxes que je paie.
C’est encore pire avec les taxes scolaires. En effet, le ministère de l’Éducation (MELS, je saute le reste du nom…) oblige les commissions scolaires à récolter le maximum du taux de taxation, soit 0,35 %, même si la «valeur» des maisons double! Et encore sur un stock, pas un flux…
Et alors…
Alain Dubuc a donc raison, mais je l’ai jamais lu ou entendu étendre ce principe (limiter à l’inflation est un gel permanent) à d’autres domaines. Par exemple, a-t-il déjà dit ou pensé que l’indexation à l’inflation des salaires, de la sécurité de la vieillesse, du supplément de revenu garanti et de l’aide sociale sont aussi des gels permanents? Malgré l’enrichissement collectif, ces gens ne peuvent bénéficier de l’accroissement de la richesse. Il ne peuvent pas non plus s’adapter aux besoins minimaux qui évoluent pourtant.
Ils deviennent donc encore plus exclus qu’ils ne l’étaient…
jeanneemard.wordpress.com 
J’ai lu, ces derniers jours, une info intéressante sur le pelletage de dépenses par le gouvernement du Qc dans la cour des municipalités: la TVQ, qui augmente, et dont le déboursé par les villes n’est pas remboursé par Québec. Par contre, Ottawa leur rembourse la TPS.
Pas toujours facile de préparer le budget d’une municipalité., quand on sait qu’une bonne partie de ses dépenses est votée à l’Assemblée Nationale (hausses de la TVQ, par exemple).
Et que dire des obligations financières dont la municipalité va hériter de temps à autre: les coûts de la desserte policière, une ville ne les contrôle pas, la SQ envoie la facture, et il faut payer. Les coûts de la protection incendie augmentent au fur et à mesure où Québec modifie les normes.
Une autre aberration, que j’ai moi-même dénoncée depuis toujours: les nouveaux élus entrent en fonction dans la première semaine de novembre (quand il n’y a pas de recomptage) et ils doivent livrer leur premier budget en décembre… à leur 2e réunion en tant qu’élus (plus la municipalité compte d’habitants, et plus elle risque de réunir souvent ses élus).
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« J’ai lu, ces derniers jours, une info intéressante sur le pelletage de dépenses par le gouvernement du Qc dans la cour des municipalités: »
Moi aussi j’ai vu cela. pour ceux qui veulent lire l’article, c’est disponible ici: http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/opinions/chroniques/michel-girard/201112/02/01-4474098-larnaque-municipale.php
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L’histoire se répète, le gouvernement Chrétien sous le ministre Martin a pelleté beaucoup de dépenses (et coupure de recette) dans la cour du provincial et municipal. (Sans pour autant transférer des pouvoirs!)
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Je viens de lire le texte de Dubuc. Je suis d’accord avec l’essentiel de sa conclusion mais je trouve que sa façon de la justifier est pour le moins bancale.
Je suis d’accord pour dire que le critère de comparaison avec l’inflation est discutable. Mais sa comparaison entre le fédéral (ou provincial) et le municipale est boiteuse (pour ne pas dire trompeuse).
Il compare les revenus totaux des gouvernements fédéral et provincial au compte de taxes individuel du contribuable municipal. C’est très différent. Par exemple: imaginons que toutes les taxes et impôts individuels soient gelés mais que la population double. On aurait une augmentation de taxes municipales de 0% et une augmentation des revenus fédéraux (ou provinciaux) de 100%.
Lorsqu’il parle d’une croissance économique de 4% à 6%, je suppose qu’il veut parler du taux d’augmentation du PIB nominal. OK. Mais cela inclut une croissance de population. S’il veut comparer des pommes avec des pommes il faut qu’il dise qu’un simple ajustement du compte de taxe à l’inflation entraîne une hausse des revenus de la ville supérieure à l’inflation: il y a plus de monde qui paie.
Essayons de corriger cela rapidement: le compte de taxe a augmenté de 19,2% en 5 ans selon lui. Fort bien. Mais la population a augmenté d’environ 3,7% durant la même période. Si la taille moyenne des unités familiales est inchangée on peut approximer l’augmentation des revenus des villes à 23%. Alors si on veut comparer avec l’augmentation des revenus de l’état, oublions le 19,2% et travaillons plutôt avec environ 23%.
Ensuite Dubuc nous donne des chiffres d’augmentation de revenu des gouvernements… uniquement après la récession, alors que des programmes de stimulation ont été mis en place. Pour être honnête il faudrait au moins éliminer l’effet des stimulus.
Et lorsqu’il dit: « Et un gel, avec une croissance de la population, et avec des postes de dépenses, notamment la rémunération, qui augmentent plus vite que l’inflation, ça signifie, par définition, des compressions et des réductions de service. » il confirme la confusion: un gel du compte de taxe ne signifie pas un gel des revenus pour la ville puisque la population augmente. D’autre part je ne dirais pas, comme lui, qu’un gel signifie « par définition » des compressions ou des réductions de service. Ça pourrait également vouloir dire une hausse de productivité.
En conclusion je suis d’avis qu’il est raisonnable de comparer les revenus totaux d’une ville, d’une province ou d’un pays au PIB mais si on regarde le compte de taxes municipales ou l’impôt individuel à payer le taux d’inflation est un meilleur outil de comparaison. Meilleur dans le sens de « moins pire que le % du PIB » mais tout à fait discutable.
Cette critique de Dubuc s’ajoute à ton argument de stock vs flux qui est également très pertinent.
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Ah, et pour s’amuser…
De combien a augmenté le compte de taxes de votre municipalité? La réponse est ici: http://www.cyberpresse.ca/actualites/dossiers/taxes/
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@ Papitibi
Merci pour les précisions!
@ Jack
«Moi aussi j’ai vu cela»
Moi aussi, mais merci de l’avoir mis ici!
«Par exemple: imaginons que toutes les taxes et impôts individuels soient gelés mais que la population double. On aurait une augmentation de taxes municipales de 0% et une augmentation des revenus fédéraux (ou provinciaux) de 100%.»
Si la population double, les taxes municipales vont augmenter, à moins que la taille des ménages double, alors que la tendance est plutôt inverse!
«Lorsqu’il parle d’une croissance économique de 4% à 6%, je suppose qu’il veut parler du taux d’augmentation du PIB nominal. OK. Mais cela inclut une croissance de population.»
Vrai, il aurait dû parler de la hausse du PIB par habitant.
«S’il veut comparer des pommes avec des pommes il faut qu’il dise qu’un simple ajustement du compte de taxe à l’inflation entraîne une hausse des revenus de la ville supérieure à l’inflation: il y a plus de monde qui paie.»
Oui, mais plus de monde veut dire plus de services à offrir…
«Essayons de corriger cela rapidement: le compte de taxe a augmenté de 19,2% en 5 ans selon lui.»
Le problème est qu’il n’explique pas ce 19,2%. Est-ce l’augmentation du compte de taxes moyen ou la hausse des revenus des villes? Il ne donne pas la source et je ne la trouve pas…
«Pour être honnête il faudrait au moins éliminer l’effet des stimulus.»
C’est un peu ce qu’il fait en présentant les prévisions pour les prochaines années! Avec une hausse des taxes au Québec, mais une baisse des taxes aux entreprises au fédéral…
« il confirme la confusion: un gel du compte de taxe ne signifie pas un gel des revenus pour la ville puisque la population augmente»
Comme je l’ai dit plus tôt, je suis plutôt d’accord avec Dubuc là-dessus, si on prend la hausse réelle (après inflation) des revenus par habitant. Par contre, il explique mal ce qu’il entend par «gel», ce qui pourrait vouloir dire que le 19,2% sur 5 ans est la hausse des revenus des villes et non celle du compte de taxes moyen! Mais, on n’a pas les données…
«En conclusion je suis d’avis qu’il est raisonnable de comparer les revenus totaux d’une ville, d’une province ou d’un pays au PIB mais si on regarde le compte de taxes municipales ou l’impôt individuel à payer le taux d’inflation est un meilleur outil de comparaison. »
Je penche plutôt de son côté là-dessus, en prenant le PIB réel par habitant.
@ Benton
«L’histoire se répète, le gouvernement Chrétien sous le ministre Martin a pelleté beaucoup de dépenses (et coupure de recette) dans la cour du provincial et municipal. (Sans pour autant transférer des pouvoirs!)»
En fait, le fédéral en a pelleté beaucoup aux provinces, mais ne peut pas en pelleter aux municipalités. C’est le provincial qui l’a fait! Plus loin dans votre commentaire («Mais la population a augmenté d’environ 3,7% durant la même période. Si la taille moyenne des unités familiales est inchangée on peut approximer l’augmentation des revenus des villes à 23%.», vous dites d’ailleurs qu’une hausse de la population entraîne une augmentation des taxes municipales !
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@Jack 13:09
Attention! La population peut augmenter sans que cela se traduise par une augmentation de la valeur du parc immobilier! Ajouter des enfants ou des « cousins d’outremer » dans une unité d’habitation, ça surcharge les réseaux (égouts et eau potable) mais ça n’ajoute pas nécessairement à la valeur foncière; dans une agglomération dont la population n’est pas très riche, la valeur du parc immobilier pourrait stagner, faute de rénos et d’agrandissements. Stagner, et même baisser (l’évaluation doit en principe refléter la valeur APRÈS DÉPRÉCIATION.
Qu’on pense à une ville mono-industrielle, comme Matagami ou Lebel-sur-Quévillon, après que l’usine ou la mine ait fermé. Les valeurs foncières y dégringolent et pour ajouter au problème, les proprios de l’usine exigent une ré-évaluation à la baisse, surtout quand elles ont enlevé des équipements considérés comme intégrés à l’immeuble et donc comptabilisés dans la taxe foncière.
Je pense aussi à Detroit ou Cleveland, deux métropoles US où l’on doit démolir des quartiers complets…
= = =
Et puis, le taux de la taxe varie en fonction des fluctuations de l’évaluation foncière. Pour l’administration municipale, un immeuble de 200000$ avec un taux de 1$ du $100 d’évaluation, ça fait 2000$ en taxes. Si le même immeuble chute à 100000$ (phénomène fréquent à Détroit!), la ville va devoir hausser le taux à 2$ le 100$, si elle a besoin des mêmes revenus. L’inverse est vrai.
Et comme tous les quartiers n’affichent pas des courbes identiques (Le Plateau monte, Villeray baisse), certains proprios seront pénalisés.
Je pense aux vieilles pantoufles qui habitent depuis 50 ans le même « taudis » au bord d’un plan d’eau. Les revenus de ces vieux couples ont chuté (RRQ et/ou supplément du Fédéral à 65 ans) mais les évaluations foncières atteignent des sommets; le « système » n’est pas adapté au déracinement forcé de ceux qui doivent quitter – faute de $$$ – un quartier qui s’est gentrifié autour d’eux.
Ce phénomène est d’autant plus « chiant » quand on considère l’obligation qu’ont les commissions scolaires de taxer au taux maximum établi à 35¢ le 100 dollars. La ville peut baisser le taux quand l’évaluation augmente, sans affecter ses revenus. Mais pas la Commission scolaire…
= = =
Si je parle de Matagami, c’est en connaissance de cause: j’y avais de nombreux clients, dont les valeurs foncières étaient maintenues à haut niveau alors que la moitié des maisons était à vendre. Alors on allait en révision, et on gagnait toujours. Le problème, c’est que la Ville, elle, doit toujours entretenir le même nombre de kilomètres de trottoirs, rues et tuyaux enfouis… même quand la moitié de la population s’en va, faute de travail à l’usine fermée pour cause de mondialisation… Alors quand le contribuable A réussit à faire baisser son évaluation foncière, c’est son voisin B qui écope de la facture…
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@ Papitibi
«Ce phénomène est d’autant plus “chiant” quand on considère l’obligation qu’ont les commissions scolaires de taxer au taux maximum établi à 35¢ le 100 dollars. La ville peut baisser le taux quand l’évaluation augmente, sans affecter ses revenus. Mais pas la Commission scolaire…»
J’en ai d’ailleurs glissé un mot dans le billet. Et cette règle pénalise davantage les Montréalais que les autres Québécois en raison de l’évaluation beaucoup plus élevée des maisons qu’ailleurs au Québec. Les Montréalais sont donc forcés de financer plus fortement le réseau scolaire que les autres. Ce système de taxation est donc foncièrement (jeu de mot…) inéquitable, et pas seulement en raison de ce que je disais sur les flux et les stocks!
«la valeur du parc immobilier pourrait stagner, faute de rénos et d’agrandissements.»
Vous le dites plus loin, cela s’arrange en faisant varier le taux de taxation, à la baisse quand la valeur des maisons augmente et à la hausse, quand la valeur des maisons baissent. C’est pas mal pire quand les municipalités perdent leurs résidants et leurs entreprises!
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@Darwin
« C’est pas mal pire quand les municipalités perdent leurs résidants et leurs entreprises! »
= = =
Ce qui était le cas à Matagami (fermeture de la mine) et à Quévillon (fermeture de la Domtar)…
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ha ha ha! J’ai commencé à lire, après je suis allée sur la tribune, et sur le lien interactif pour le prix des taxes et des maisons dans le coin, ensuite je me suis mise à rêver de déménagement, des fois que je pourrais me loger aussi bien à moins cher, ensuite, j’ai regardé les chalets à louer pour les fêtes, je me trouvais bien près du foyer des chalets que j’ai vu.
C’est pas toujours très bon pour la concentration de surfer…bon je vais finir de lire..
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Je m’y connais très peu en administration municipale, ce que j’ai lu m’en apprend un peu, merci.
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@ Papitibi
«Ce qui était le cas à Matagami (fermeture de la mine) et à Quévillon (fermeture de la Domtar)»
Oui, vous en aviez parlé, c’est à ces villes que je pensais. J’aurais dû le préciser.
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@Darwin
Ça remonte à plus 15 ans mais il me semble avoir entendu à l’époque d’un budget Martin que certaines subventions ou dépenses étaient reléguées aux municipales. La mémoire me fait défaut.
D’ailleurs des décisions récents dans la culture au fédéral à eu des impacts au niveau municipale. Dans ma région, beaucoup d’organisateurs de festival sollicite les élus municipaux pour éponger les dettes dû a des subventions culturelles qui ont été coupées…
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Les gens de droite haguissent la culture, ont t’apprendra rien… ca se voyait bien dans le reportage d’Enquète sur la puissance de Québecor, le segment sur Sun et comment ils se moquaient de la danceuse….
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« Si la population double, les taxes municipales vont augmenter, à moins que la taille des ménages double, alors que la tendance est plutôt inverse! »
Des fois je ne suis pas fier de ma façon d’écrire. Je ne suis pas clair même dans ce que je veux éclaircir. Pas fort.
Ce que je voulais montrer c’était que même si le compte de taxe individuel (mot que j’aurais du écrire) est fixe les revenus totaux de la ville doublent si la population double (ceteris paribus). Dans mon commentaire il faut donc comprendre « compte de taxes individuel » à toutes les fois que j’ai écrit « compte de taxes ».
« Vrai, il aurait dû parler de la hausse du PIB par habitant »
Hausse du PIB/hab ou hausse du PIB tout court? 4% à 6% du hausse du PIB/hab… ça me semble beaucoup.
« Le problème est qu’il n’explique pas ce 19,2%. Est-ce l’augmentation du compte de taxes moyen ou la hausse des revenus des villes? Il ne donne pas la source et je ne la trouve pas »
Moi non plus je n’ai pas trouvé sa source. J’ai essayé de le refaire en utilisant les données disponible sur http://www.cyberpresse.ca/actualites/dossiers/taxes/ mais je n’ai pas retrouvé son 19,2%. J’ais fait la moyenne des augmentations des villes: ça donne 32,7% d’augmentation du compte de taxes individuel moyen. J’ai ensuite pondéré par la population: ça donne 21%. J’imagine que c’est une pondération par nombre de ménages.
Le contexte de l’article me laisse croire que c’est l’augmentation moyen du compte de taxes individuel. Et c’est le point essentiel de mon commentaire initial. S’il s’agit plutôt d’une augmentation des revenus totaux des villes alors tout ce que j’ai écrit précédemment devient ridicule.
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Pour Matagami, Lebel-sur-Quévillon, je te l’accorde. Mais l’article de Dubuc portait sur l’ensemble du Québec. Matagami, avec ses 1500 habitants (0,02% de la population québécoise) n’influencera pas beaucoup le portrait global. Il est vrai que c’est loin d’être agréable pour eux mais la réalité de la province c’est une augmentation de la valeur des maisons et une augmentation de la population au cours des 5 dernières années.
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« Et cette règle pénalise davantage les Montréalais que les autres Québécois en raison de l’évaluation beaucoup plus élevée des maisons qu’ailleurs au Québec. »
Au fait quelles sont les municipalités de plus de 5000 habitants avec l’évaluation foncière (maison) moyenne la plus élevée?
Westmount: 1 222 560 $
Hampstead: 923 686 $
Mont-Royal: 784 440 $
Montréal-Ouest: 524 209 $
.
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Montréal: 351 257 $
.
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Québec: 146 245 $ !!!!
C’est drôle je n’aurais vraiment pas cru que la différence était aussi grande entre Québec et Montréal.
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Zut: pour Québec je me suis trompé de colonne. C’est plutôt 226 578 $.
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@ Benton
«D’ailleurs des décisions récents dans la culture au fédéral à eu des impacts au niveau municipale»
Dans ce sens, il y a de fait un transfert de dépenses indirect. Quand on parle de pelletage, c’est direct, comme la baisse des transferts fédéraux. Même si ces transferts ont augmenté depuis. ils sont encore beaucoup moins élevés qu’avant le pelletage des années 1990. Par exemple, le fédéral payait la moitié des dépenses de santé et d’aide sociale, maintenant, c’est 25 %. Ça, c’est un transfert direct!
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@ Jack
«Hausse du PIB/hab ou hausse du PIB tout court? 4% à 6% du hausse du PIB/hab… ça me semble beaucoup.»
Si j’ai écrit « il AURAIT dû parler de la hausse du PIB par habitant», c’est que cela n’est pas ce qu’il a fait!
«S’il s’agit plutôt d’une augmentation des revenus totaux des villes alors tout ce que j’ai écrit précédemment devient ridicule.»
Pas complètement quand même… 😉
«C’est drôle je n’aurais vraiment pas cru que la différence était aussi grande entre Québec et Montréal.»
Même après votre correction. cela donne un écart de 55 %! C’est encore énorme!
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Il me semble que la récente spéculation sur le marché immobilier québécois rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les jeunes (25-35 ans). Pour la région de Montréal, il faut prévoir environ 1600$ par mois pour le remboursement hypothécaire et 330$ par mois pour les taxes municipales. Si on y ajoute les taxes scolaires, les coûts de l’électricité et du chauffage et celui de l’assurance-habitation, ça frise facilement le 2500$ par mois (30000$ par année!). Alors que les salaires de la classe moyenne stagnent, le revenu annuel familial nécessaire pour se porter acquéreur d’une maison me semble de plus en plus hors de portée.
Malgré les besoins des municipalités, il me semble aberrant que les taxes municipales soient basées sur la valeur marchande et non de la valeur réelle de la maison…
Si les taux d’intérêt se mettent à grimper, aurons-nous droit à un éclatement d’une autre bulle spéculative?
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@ Lutopium
«Alors que les salaires de la classe moyenne stagnent, le revenu annuel familial nécessaire pour se porter acquéreur d’une maison me semble de plus en plus hors de portée.»
Et tu ne tiens pas compte des réparations et de l’entretien…
«il me semble aberrant que les taxes municipales soient basées sur la valeur marchande et non de la valeur réelle de la maison…»
C’est quoi, la «valeur réelle»?
«Si les taux d’intérêt se mettent à grimper, aurons-nous droit à un éclatement d’une autre bulle spéculative?»
Vrai, mais les taux n’augmenteront pas avant un bon bout!
http://www.ledevoir.com/economie/actualites-economiques/337766/le-taux-directeur-de-la-bduc-maintenu-a-1-le-ciel-s-obscurcit-en-europe
«L’aggravation de la récession en Europe et l’incertitude qui pèse de plus en plus sur l’économie mondiale ont convaincu la Banque du Canada de ne pas toucher aux taux d’intérêt au pays, ni même à donner le moindre indice sur le jour, probablement encore lointain, où elle pourrait le faire.»
«Pas de hausse avant 2013»
Et, avec les politiques actuelles en Europe et aux États-Unis, j’ai l’impression que les taux n’augmenteront pas avant bien plus longtemps que ça!
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C’est quoi, la «valeur réelle»?
Je ne sais pas… Mais ce n’est certainement pas la valeur du marché d’aujourd’hui. Je ne peux pas concevoir que la valeur d’un bungalow construit dans les années soixante ait presque triplé en moins de 12 ans. Donnez-moi un autre exemple d’un bien matériel qui se vend aujourd’hui trois fois plus cher qu’en 2000…
C’est la réalité de certaines petites banlieues de la rive-sud de Montréal.
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@ Lutopium
«Je ne sais pas… »
Difficile de taxer un bien sur une valeur qu’on ne peut pas établir! Difficile aussi de la contester! 😉
La «valeur» de quoi que ce soit est une construction humaine, subjective en soi. Sauf pour les taxes scolaires, ce n’est pas la valeur établie qui pause problème, mais sa variation selon les quartiers, puisque le taux de taxation peut être modifié en fonction de cette valeur.
«Donnez-moi un autre exemple d’un bien matériel qui se vend aujourd’hui trois fois plus cher qu’en 2000…»
L’or? Je sais, c’est un bien spéculatif… comme trop souvent l’immobilier!
Il faut aussi ajouter qu’une maison est un bien particulier, souvent le principal investissement d’un ménage dans sa vie. Il est donc difficile de le comparer à autre chose.
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Ce qui serait juste, c’est que la municipalité taxe sur le gain en capital de la vente de la maison.
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@ Benton
«c’est que la municipalité taxe sur le gain en capital de la vente de la maison.»
Pas d’accord. D’une part, le budget municipal dépendrait du nombre de ventes de maison. D’autre part, le gain en capital venant de la vente de la maison principale est exempt d’impôt. Cela s’explique bien, car beaucoup de gens vende une maison pour en acheter une autre.
Je favorise personnellement que le taux d’imposition des gains en capitaux soit le même que celui des revenus de salaires (il est actuellement de 50 % de ce gain). Il s’appliquerait aussi au gain en capital résultant de la vente d’immeubles à revenu.
Je l’ai mentionné dans le billet, je n’aime pas le principe actuel sur lequel se base la fiscalité municipale. Cela dit, pour le changer, il faudrait trouver autre chose que de taxer des stocks ou des variations de stocks (gain en capital)…
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@Luto 6h27
« il me semble aberrant que les taxes municipales soient basées sur la valeur marchande et non de la valeur réelle de la maison »
= = =
La valeur marchande EST la valeur réelle.
On calcule la valeur d’un immeuble locatif, non pas à ce qu’il en coûterait pour reconstruire identique, mais plutôt aux revenus nets (revenus locatifs moins dépenses).
pour un bungalow ou un cottage, cette méthode n’est pas applicable; le rôle d’évaluation tiendra donc compte d’une valeur établie « une fois pour toutes » (coût de reconstruction à l’identique, moins dépréciation accumulée) et ensuite on fait des ajustements aux trois ans, dit la Loi.
Ensuite, on va tenir compte de l’appréciation de la valeur marchande dans le quartier. L’évaluateur va vérifier la moyenne des prix de vente, comparée à la moyenne des évaluations municipales. Si le prix de vente surpasse de 16% les évaluations sur Le Plateau, alors toutes les évaluations seront augmentées de 15% dans ce quartier.
On pourrait toujours refaire l’évaluation à la pièce, de 3 ans en 3 ans, mais le coût serait prohibitif.
= = =
Évidemment, l’exemple que j’avais donné crée une injustice: si Éphrem Bellavance habite la même maison sur le bord du LAc Mouillé depuis 50 ans, et s’il est retraité, il sera pénalisé par le fait que la maison du 4e voisin, évaluée à 500000$ il y a 4 ans, vient d’être revendue 650000 et, 9 mois plus tard, à 825000$. Si cette hausse est reflétée partout dans le quartier, Éphrem subira une augmentation vertigineuse de son évaluation, alors qu’en réalité, parce qu’il n’a pas les moyens de réparer les fondations fissurées et le toît arrivé à la fin de sa vie utile, son évaluation foncière devrait plutôt baisser.
Le problème pour Éphrem, c’est que ses revenus n’augmentent pas, il a 82 ans, et n’a pas les moyens de payer les taxes foncières à leur niveau boosté aux hormones.
Il lui faudra vendre à un acquéreur plus jeune, intéressé par le terrain (et qui va démolir la résidence). Et pour se reloger, il va lui en coûter plus cher que ce qu’il payait en taxes foncières.
Le « système » est relativement juste mais il n’est pas adapté à ces « laissés pour compte ».
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Si le Fédéral peut difficilement pelleter dans la cour du Municipal, c’est parce que le BNA Act de 1867 attribuait la juridiction des collectivités locales aux provinces.
Mais le provincial, lui, peut envoyer sa neige sale sur le parterre des municipalités…. et ne s’en gène pas.
Le Fédéral ne pourrait pas remettre la responsabilité de l’assurance emploi aux municipalités. Encore moins le service postal et les douanes. Mais la Province, elle, peut tout faire avec les municipalités: les créer, les effacer, les fusionner, et leur pelleter de la neige!
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Je ne parle pas d’un seul mode de taxation..
Il y aurait toujours la taxe foncière sur le prix de l’évaluation…. à l’achat.
Supposons qu’on achète une maison $190 000, évalué au moment de la vente à $200 000.
Supposons que la taxe est de $1 au $100 d’évaluation. (Pour faire simple)
Donc la taxe serait de $2000 par année.
L’évaluation futur du marché ne se ferait pas sur un estimation de la valeur marchande de la maison mais sur les ajouts (rénovation) à la maison.
Je rénove la maison pour $25 000, elle est maintenant évalué à $225 000 pour une taxe de $2250.
La municipalité aura toujours le choix d’augmenté le taux, comme à $1.10 du $100 d’évaluation, c’est à dire $2200 pour une maison de $200 000.
Dix ans plus tard et $50 000 de rénovation dessus, la maison est maintenant évalué a $250 000 et on la vend $350 000. Gain en capital de $100 000, la municipalité pourrait taxer un certain pourcentage.
C’est un idée comme ça…
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@ Benton
«Il y aurait toujours la taxe foncière sur le prix de l’évaluation…. à l’achat.»
Ça, ce serait complètement inéquitable. Par exemple, mon voisin d’en haut a payé sa maison 7 fois plus cher que la mienne, 15 ans après. Même en tenant compte de l’inflation, c’est plus de 4 fois plus cher. Et l’évaluation municipale, basée comme le dit Papitibi sur la moyenne du prix de vente des alentours, est au moins le double de ce qu’il a payé (60 à 70 % avec l’inflation). Bref, les gens qui achètent ces temps-ci payent, en dollars constants, 7 fois plus que j’ai payé! Avec votre système, en supposant qu’il soit indexé à l’inflation, je paierais 7 fois moins de taxes qu’un de mes voisins qui vient d’acheter! Sans indexation, ce serait 14 fois plus! Pourtant, je bénéficie des mêmes services que lui…
Je n’aurais bien sûr pas les moyens d’acheter ma maison maintenant!
Pour les gains en capital, jamis le provincial ne permettrait aux villes de se financer à partir d’un élément qui fait partie de son assiette fiscale…
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@papitibi,
La ville où j’habite s’est basé sur le prix de vente des maisons après la hausse vertigineuse des prix de vente. On ne viendra pas me faire croire que la valeur réelle de ces maisons a triplé. C’est la valeur marchande (offre et demande). C’mon, c’est impossible que ça coûte trois fois plus cher pour la faire reconstruire, c’est impossible.
Le truc: la valeur du terrain.
Et, comme Darwin, je n’aurais pas les moyens de m’acheter une maison aujourd’hui.
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@ Lutopium
«C’est la valeur marchande (offre et demande).»
C’est sûr que c’est ça. C’est pour l’assurance qu’il faut tenir compte du coût de construction. Sur mon avis d’évaluation, il est d’ailleurs écrit «valeur du terrain», «valeur du bâtiment».
J’ai acheté vers la fin de la récession du début des années 1980. La première hausse des prix de vente a eu lieu lorsque les taux d’intérêt ont baissé et que l’économie est repartie en croissance. Je payais 15 % la première année et 12 % la deuxième. Après, je ne m’en souviens plus…
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@Luto 19:17
» On ne viendra pas me faire croire que la valeur réelle de ces maisons a triplé. C’est la valeur marchande (offre et demande). C’mon, c’est impossible que ça coûte trois fois plus cher pour la faire reconstruire, c’est impossible. »
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Il en va de la valeur des maisons comme de la valeur du concombre ou de l’once d’or: c’est la loi de l’offre et de la demande.
Ça va dans les deux sens: à Détroit ou à Cleveland en 2011, comme à Matagami au milieu des années 80, on peut acheter une maison pour une chanson.
À Matagami, des maisons évaluées à 75000$ (en dollars d’aujourd’hui) ne trouvaient pas preneur à 15000$. Cette même maison évaluée à 75000$ à Matagami aurait pu trouver preneur à Blainville pour 300000$ et en banlieue de Toronto ou de Vancouver pour plus de 1M…
Rareté. Spéculation…. La victime est toujours la même, que ce soit dans un marché baissier comme Détroit 2011 ou Matagami vers 1985, ou dans un marché haussier. Prix à la baisse? Alors la victime perd 80% de ses maigres avoirs. Prix à la hausse? Alors la victime, incapable de payer la taxe foncière, est contrainte de vendre…
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La solution: remplacer la taxe foncière par une taxe basée sur la superficie ou le « frontage » du terrain? Hum… Source d’injustices pires encore.
Remplacer la taxe foncière par une taxe de type « utilisateur-payeur »? Encore une fois, j’ai des doutes.
La remplacer par une taxe basée sur la valeur des améliorations? À première vue, le vieux retraité de mes exemples précédents en bénéficierait. Il ne serait plus taxé sur la base de l’augmentation de la valeur des propriétés voisines de la sienne.
Baön, est-ce à dire que ce serait idéal? Naön! Surtout pas… Parce que les bien-nantis pourraient acheter un Château, y vivre confortablement sans y investir de nouvelles sommes, et payer moins d’impôts fonciers que le pauvre vieux de mon exemple, contraint de son côté à refaire sa toiture ou ses drains envahis par des racines d’arbre.
Une taxe basée sur les revenus plutôt que sur la valeur de l’immeuble? Hum… Et tous ces richards assis sur une fortune personnelle suffisante pour les dispenser de travailler et de générer des revenus?
À tout prendre, la manière ACTUELLE de calculer la taxe a beau être source d’injustices, il me paraît difficile de trouver un mode alternatif qui présenterait moins d’inconvénients.
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@Darwin
Je suis propriétaire depuis 20 ans… et en région… éloignée qui plus est!
J’ai fait le calcul et en 20 ans, l’évaluation a augmenté de 75%… sans tenir compte de l’inflation! En poussant plus loin, elle a augmenté d’environ 35% les 15 première années et la balance les 5 dernières années.
Dans votre cas, une augmentation de 400% en 15 ans, les services et infrastructures n’ont pas augmentés d’autant! Avec l’état des infrastructure et le sous-financement des services, (endettement des municipalités) j’ai peine a comprendre où est passé l’argent des taxes municipales des 15 dernières années!!!
Je suis du Lac-St-Jean et l’endroit où les évaluations ont augmentés le plus, ce sont les chalets sur le bord du Lac, et c’est dans l’ordre du 7 fois plus. Le problème étant que pour la plupart des gens, c’était des résidences secondaires qui maintenant coût plus chère en taxe que la résidence principale. Plusieurs ont été et sont confrontés a des choix….
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@ Papitibi
«Il en va de la valeur des maisons comme de la valeur du concombre ou de l’once d’or: c’est la loi de l’offre et de la demande.»
L’offre et la demande n’est pas une loi, sinon vous en seriez un expert! Le prix des aliments (comme les concombres) n’augmente pas juste en raison de la relation entre l’offre et la demande, mais aussi en raison de la spéculation (il y a de la titrisation même dans ce domaine!) et du stockage pour faire monter les prix.
«Et tous ces richards assis sur une fortune personnelle suffisante pour les dispenser de travailler et de générer des revenus?»
Ce qu’on devrait faire pour cela, ce sont des taxes sur la fortune et surtout des impôts sur la succession (à partir d’un certain montant, par exemple). Pourquoi taxer les possessions en immeuble et pas les autres?
@ Benton
Non, mon compte de taxe n’est pas 4 fois plus élevé, parce que le taux de taxation a baissé! Par contre, on a fait la gaffe de changer notre copropriété indivise en condo (j’étais le seul des trois à ne pas vouloir), ce qui a fait presque doubler l’évaluation tout d’un coup (en fait, un des trois voulait vendre. Il a embobiné mon voisin…)! Et j’habite le Plateau, où les prix ont plus augmenté que dans les autres quartiers. Mais, si mes taxes ont plus augmenté que la moyenne, elles ont moins augmenté dans d’autres quartiers! Je répète : ce n’est pas la hausse de l’évaluation qui est un problème, mais son inégalité par quartier.
«Le problème étant que pour la plupart des gens, c’était des résidences secondaires qui maintenant coût plus chère en taxe que la résidence principale.»
En fait, le problème, c’est probablement que les autres maisons de la même municipalité n’ont pas augmenté autant!
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