Économiser en vivant en banlieue?

Les médias ont parlé passablement d’un rapport récent de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) portant sur le coût relatif de la vie à Montréal et dans sa banlieue. Cet article, par exemple, résume ce rapport en affirmant en amorce que «les jeunes ménages qui quittent l’île de Montréal pour acheter une maison unifamiliale en banlieue ont tendance à économiser, même en incluant la hausse conséquente des coûts du transport vers leur lieu de travail». Intrigué, je me suis dit qu’il serait bon de lire ce rapport pour en savoir plus.

Le rapport

L’auteur de ce rapport intitulé S’éloigner pour acheter : le déplacement en vaut-il le coût?, l’économiste Francis Cortellino, souligne qu’il visait «à examiner le compromis qui existe entre l’achat d’une habitation moins chère dans les secteurs de banlieue (ou plus éloignés) de la RMR [région métropolitaine de recensement de Montréal], et l’augmentation du temps et du coût de déplacement vers le lieu de travail qui peut en résulter». Pour ce, il a utilisé les données des ménages ayant acquis une maison unifamiliale dont le soutien principal était âgé de 25 à 44 ans, puis a examiné la différence entre les paiements hypothécaires liés à l’acquisition d’une telle maison pour les ménages qui l’ont achetée en banlieue (ou dans des secteurs plus éloignés de la RMR) et pour ceux qui l’ont achetée à Montréal, en tenant compte des frais de déplacement supplémentaires, s’il y a lieu. Déjà là, on voit que l’amorce de l’article cité en amorce porte à confusion, car l’économie mentionnée ne porte pas sur les jeunes ménages qui ont acheté une maison unifamiliale en banlieue par rapport à ceux qui ne l’ont pas fait, mais bien par rapport à ceux qui ont acheté une maison unifamiliale à Montréal.

– Données

L’auteur explique aussi que les données qu’il a utilisées portent sur la valeur médiane des maisons unifamiliales achetées par des ménages de 25 à 44 ans en 2016. Celles utilisées dans la partie centrale de son rapport et qui sont à l’origine de ses conclusions, sont tirées des réponses des ménages dont le soutien principal était âgé de 25 à 44 ans qui ont acheté une maison unifamiliale entre mai 2015 et mai 2016 à la question F10d) du formulaire long du recensement de 2016, soit «Si vous vendiez ce logement aujourd’hui, combien penseriez-vous en tirer?». Même si cette question peut porter à interprétation et pourrait être «quelque peu erronée», l’auteur considère que, comme cet achat est récent, le prix mentionné doit être près du prix payé, donc fiable. Pour estimer les paiements hypothécaires, il applique ensuite au coût de l’achat une mise de fonds de 5 %, une période d’amortissement de 25 ans et un taux hypothécaire fixe de 3,7 %.

Notons que l’auteur ne mentionne jamais le nombre d’achats considérés, ni la proportion de maisons neuves (il ne fournit que la proportion de maisons achetées ayant été construites depuis moins de 20 ans). Cela m’a un peu chicoté, car on ne peut pas savoir si les données sont basées sur un faible nombre d’achats ou sur un nombre élevé. J’y reviendrai en commentaires.

L’auteur utilise aussi pour fins de comparaison (pour «avoir une meilleure idée de la sensibilité des résultats dans chacun des scénarios analysés») le prix médian provenant du registre foncier de toutes les transactions de maisons unifamiliales conclues en 2016. Cela change parfois ses résultats, annulant dans certains cas les économies de l’achat en banlieue, mais l’augmentant d’autres fois, avec un résultat global semblable.

Pour estimer les coûts supplémentaires de déplacement, l’auteur se base sur l’utilisation moyenne des moyens de transport pour se rendre au travail pour chacun des secteurs géographiques à l’étude, selon les données du recensement de 2016. Pour les trajets en automobile, il utilise le coût estimé par kilomètre pour le Québec par le Conseil national mixte du gouvernement fédéral. Cette source est fiable, quoique l’auteur ne mentionne jamais le besoin d’une deuxième automobile. En effet, il précise que ces estimations «reposent sur l’hypothèse d’un navetteur unique utilisant un seul mode de transport. Autrement dit, il nous est impossible de déterminer si chaque membre d’un ménage utilise son propre moyen de transport pour se déplacer vers le lieu de travail, par exemple dans le cas d’un couple qui utiliserait deux automobiles. Seul le moyen de transport le plus important utilisé par le soutien principal du ménage» est évalué. En plus, il n’examine pas l’ajout fort probable de déplacements dus à d’autres motifs que le travail. Cela m’a semblé la faiblesse la plus importante des hypothèses utilisées par l’auteur. Pour les trajets en autobus, il utilise les tarifs de ce moyen de transport, et n’en impute aucun pour les déplacements à pied ou en vélo.

Notons finalement qu’il n’a pas considéré le coût des taxes municipales et scolaires, ce qui aurait sûrement fait augmenter les «économies».

– Résultats

Le rapport contient la différence des paiements hypothécaires pour une maison familiale achetée à Montréal et dans 14 zones géographiques de la banlieue (moins les coûts de déplacement supplémentaires moyens), ainsi que pour un achat à Laval et dans cinq zones de la Rive-Nord, pour un achat dans l’agglomération de Longueuil et dans six zones de la Rive-Sud, pour un achat à Saint-Jean-sur-Richelieu et dans la Rive-Sud, et finalement pour un achat à Vaudreuil-Soulanges et dans l’île de Montréal. Il n’y a que dans une des 14 zones que le résultat serait négatif (soit que cela coûterait moins cher d’acheter à Montréal), les économies variant dans les 13 autres zones de 40 $ à 656 $ par mois, pour une moyenne pondérée variant entre 380 $ et 400 $ dans les trois grands secteurs, soit Laval, la Rive-Nord et la Rive-Sud. Je passe les résultats pour les autres comparaisons effectuées.

L’auteur compare aussi la taille moyenne des maisons (mais pas des terrains) et leur âge, comparaisons à l’avantage des maisons de banlieue dans les deux cas, et estime le temps supplémentaire de déplacement pour se rendre au travail chez les banlieusard.es (de une à 20 heures par mois).

Commentaires

Je voudrais tout d’abord souligner la qualité du travail accompli pour produire ce rapport. L’auteur a bien su trouver les données pertinentes pour le produire. Comme mentionné plus tôt, je déplore toutefois l’absence de mention du nombre d’achats effectués et donc de la base sur laquelle reposent les résultats du rapport. Je rappelle qu’il s’agit des achats de maisons unifamiliales seulement («maisons individuelles, jumelées et en rangée»), excluant donc l’achat d’une maison en copropriété, d’un duplex, d’un triplex ou d’un immeuble à logements, au cours d’une seule année et par seulement les ménages dont le soutien principal était âgé de 25 à 44 ans, le tout tiré du formulaire long du recensement de 2016 qui n’est remis qu’à 25 % de la population (dont je n’ai pas trouvé les données, probablement non publiées dans les tableaux offerts gratuitement sur le site de Statistique Canada).

L’autre aspect qui me chicote est que l’économie calculée par l’auteur repose sur une comparaison entre des achats de maisons unifamiliales. Pourtant, le choix de la région où un ménage veut s’établir n’est pas uniquement entre acheter une maison unifamiliale à Montréal ou en banlieue. Il peut aussi choisir de rester locataire ou, pour que la comparaison soit plus juste, acheter une maison en copropriété.

Le tableau qui suit présente justement le nombre de maisons vendues entre le deuxième trimestre de 2018 et le premier trimestre de 2019 (donc sur 12 mois) dans la banlieue de Montréal et dans l’île de Montréal selon la catégorie de propriétés, ainsi que le prix moyen payé pour ces maisons. Ces données proviennent des statistiques immobilières du site de Centris et du Baromètre du marché résidentiel de la région métropolitaine de Montréal publié par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). J’ai eu besoin de ces deux sources pour pouvoir isoler les données pour la ville de Montréal et pour le reste de l’île de Montréal (publiées arrondissement par arrondissement et ville par ville dans une source, et avec certains regroupements dans l’autre) de celles pour l’ensemble de l’île de Montréal. Notons que j’ai dû utiliser le prix moyen payé plutôt que le prix médian comme l’auteur du rapport pour pouvoir faire des moyennes pondérées pour ces deux territoires. Et, bien sûr, ces maisons n’ont pas toutes été vendues à des ménages dont le soutien principal était âgé de 25 à 44 ans.

On peut voir à la cinquième colonne de la quatrième ligne que 70 % des maisons vendues dans le territoire de la banlieue que l’auteur a comparé à Montréal dans son rapport étaient des maisons unifamiliales, alors que ce n’était le cas que de 29 % des maisons vendues dans l’île de Montréal et que de 22 % des maisons vendues à Montréal (avec un plancher de 3,7 % dans l’arrondissement Ville-Marie et un sommet de 70 % dans Pierrefonds-Roxboro). Par contre, ce taux (70 %) correspond assez bien à celui observé dans le «reste de l’île» (69 %). À l’inverse, la proportion d’achats de maisons en copropriété passe de 25 % en banlieue à 58 % à Montréal (taux passant de 18 % à Montréal-Nord à 92 % dans Ville-Marie). On voit donc que les achats de maisons sont très différents pour les ménages qui choisissent d’acheter une maison à Montréal et pour ceux qui choisissent d’en acheter une en banlieue, et qu’ils varient aussi considérablement d’un arrondissement à l’autre.

Les trois avant-dernières colonnes présentent les prix payés pour les différentes catégories de maisons (les moyennes pondérées pour Montréal et le reste de l’île ne sont pas ultra précises, car je n’ai trouvé que des prix médians dans quelques cas, en ajustant ce prix avec la différence en pourcentage entre le prix moyen et le prix médian dans les regroupements les plus petits) et la dernière le pourcentage du prix des maisons en copropriétés par rapport à celui des maisons unifamiliales. On remarque que ce pourcentage est d’environ 68 % pour Montréal, point de comparaison du rapport. Il est clair que si l’auteur avait considéré l’achat d’une copropriété à Montréal comme option à l’achat d’une maison unifamiliale en banlieue, ses résultats auraient été bien différents, d’autant plus que le prix moyen des copropriétés à Montréal est semblable à celui des maisons unifamiliales de Laval et de la Rive-Sud. En fait, ce prix est même inférieur à 200 000 $ (environ 188 000 $) dans l’arrondissement Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles (mais est supérieur à 600 000 $ à Outremont). Avec cette comparaison, les économies du passage à la banlieue se seraient évaporées, mais les coûts supplémentaires de déplacement seraient demeurés.

Et alors…

On voit avec ce rapport et mes commentaires que les comparaisons entre des situations différentes ne sont pas faciles à faire, et cela même lorsqu’on ne regarde que les aspects monétaires. Or, on sait que le choix d’une maison dépend de bien d’autres facteurs que de son prix, dont nos valeurs (notamment environnementales), nos affinités culturelles, le type de maison qu’on préfère, les milieux de vie qui nous plaisent, nos revenus (il faut avoir les moyens d’acheter une maison, ce qui n’est pas le cas de tout le monde, loin de là!) et j’en passe. Et le rapport ne mentionne pas les effets négatifs des déplacements supplémentaires dus à l’étalement urbain (comme le mentionne pertinemment cette lettre portant aussi sur ce rapport). Alors, économise-t-on vraiment en achetant une maison unifamiliale en banlieue? Individuellement, c’est au mieux douteux, mais collectivement, ce n’est pas du tout le cas…

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