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Le promoteur, la banque et le rentier

12 octobre 2020

promoteur, banque et rentierAvec son livre Le promoteur, la banque et le rentier – Fondements et évolution du logement capitaliste, Louis Gaudreau, sociologue et professeur à l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), «entreprend d’illustrer le caractère évolutif de la relation entre capitalisme et logement, en retraçant l’histoire de ses trois principaux protagonistes : le promoteur, la banque et le rentier».

Préface : Christian Topalov, sociologue et historien français, vante le livre de Louis Gaudreau, en soulignant sa pertinence à la fois théorique et factuelle.

Introduction : L’éclatement de la bulle immobilière en 2008 et la crise qui s’en est suivie ont ravivé l’intérêt pour le secteur de l’habitation, même si on ne semble pas avoir tiré les bonnes leçons de cette crise, notamment au Canada où la spéculation immobilière est plus répandue que jamais et où le logement est de plus en plus considéré comme une marchandise ordinaire. Après avoir analysé d’autres aspects de la question, l’auteur présente brièvement le contenu du livre.

1. Logement et capitalisme – La circulation et la fixation du capital dans l’espace résidentiel : «Le logement est d’abord une marchandise, c’est-à-dire un bien que l’on achète et que l’on vend». Il représente aussi un besoin de base et est considéré comme «la source principale de sécurité» pour pouvoir «mener une vie digne et épanouie», et comme un droit universel. Mais, ces rapports (entre un bien marchand et privatif) «n’ont pas toujours été aussi dominants». Ce n’est que lors de l’avènement du capitalisme industriel et de la généralisation du travail salarié que le rapport marchand et privatif s’est développé. L’auteur explique ensuite comment il définit le capitalisme, puis présente la circulation du capital dans le marché de l’habitation et analyse la place du logement dans «le fonctionnement et la reproduction du capitalisme». Il aborde aussi le concept du spatial fix (solution au dilemme entre la fixité des immeubles et la mobilité du capital).

2. La propriété foncière – Fondements et origines : L’auteur explique en quoi consiste le droit de propriété et, plus en détail, le droit de propriété foncière, et les formes que la propriété peut prendre (individuelle, collective, divise et indivise). Il décrit ensuite les modalités historiques de son émergence (associée à celle du capitalisme) à partir de la propriété féodale en France et en Angleterre, du régime seigneurial au Québec et du régime de concession dans le reste Canada à l’époque de la colonisation.

3. Le taudis, la maison unifamiliale et le condo : Le logement est pour tout le monde minimalement un bien d’usage et un habitat. L’auteur analyse ici «l’évolution dans les usages du logement à différents moments de l’histoire du capitalisme», de la révolution industrielle à l’ère fordiste (les Trente glorieuses), puis à l’ère néolibérale. Il aborde notamment :

  • l’habitat minimal ouvrier;
  • la maison unifamiliale de banlieue et l’immeuble d’appartements pour les travailleur.euses qualifié.es et professionnel.les;
  • le «renforcement de la composante rentière du droit de propriété et de son pouvoir social»;
  • l’intervention étatique dans le logement, surtout à partir de la Grande Dépression;
  • l’accès à la propriété et le statut de citoyen.ne-consommateur.trice;
  • les grandes tours d’habitation, le logement public et le logement privé assisté (dont sans but lucratif);
  • la financiarisation de l’économie et du marché de l’habitation, et la copropriété divise (condominiums);
  • l’évolution du marché du logement locatif, le mauvais entretien des logements locatifs, les expulsions et les évictions;
  • les fonds de placement immobilier.

4. De l’autoconstruction à la promotion immobilière – La production capitaliste du logement : Ce chapitre porte sur les «conditions dans lesquelles le logement est fourni et rendu disponible aux individus». Après avoir décrit les principales caractéristiques de la production et de la promotion du logement, l’auteur aborde l’évolution historique :

  • du développement résidentiel de masse;
  • du fonctionnement du lotissement;
  • du rôle de l’entrepreneur général et du promoteur immobilier;
  • de la réglementation adoptée par les gouvernements pour encadrer le lotissement, la construction et le zonage;
  • de la concentration des entreprises de construction, mais aussi de la sous-traitance;
  • du financement, des techniques de mise en marché et de la publicité.

5. De l’hypothèque à la spéculation financière sur le logement : L’auteur analyse cette fois le financement résidentiel, qui a lui aussi grandement évolué avec le temps. Il aborde notamment :

  • l’importance de la liquidité des investissements immobiliers et son lien avec la spéculation;
  • l’évolution du prêt hypothécaire qui représente de nos jours la forme d’endettement des ménages de loin la plus importante, mais qui existe depuis l’Antiquité sous des formes diverses que l’auteur nous présente;
  • l’évolution des interventions des gouvernements et de leur réglementation encadrant les prêts hypothécaires;
  • la titrisation hypothécaire.

6. De l’activisme rentier à la rente financiarisée : Ce chapitre se penche sur «la nécessaire unité» entre la consommation, la production et le financement résidentiels «pour assurer la circulation ininterrompue du capital et la stabilité du marché de l’habitation». L’auteur présente ensuite la logique qui oriente les activités de ce marché. Pour ce, il aborde :

  • la rente différentielle (qui varie selon la rentabilité de la propriété foncière) et la propriété foncière créée par le capital;
  • la rente absolue (en fait relativisée par son encadrement par l’État et par les revendications citoyennes) et la propriété qui crée le capital;
  • la soumission de la propriété foncière au capital;
  • les différents types de rentiers.

Conclusion : L’auteur revient sur les principaux constats des chapitres précédents, puis recommande «un investissement public direct dans le logement» pour réaliser «une transition vers un nouveau mode de prise en charge du logement». Il explique comment fonctionnerait cet investissement et quelles en seraient ses conséquences, entre autres «de supprimer la dimension lucrative de la propriété».

Et alors…

Lire ou ne pas lire? Lire, mais avec des bémols. Lire, parce que ce livre contient une analyse historique passionnante de l’évolution des institutions entourant la consommation, la production et le financement résidentiels, fait bien les liens entre ces activités et en tire des conclusions pertinentes. Des bémols, parce que ce livre est long (448 pages) et parfois répétitif, qu’il est ardu à lire, exigeant beaucoup de concentration, surtout dans les parties plus conceptuelles, et qu’il laisse de côté des éléments pourtant importants, comme le rôle des taux d’intérêt dans la hausse du prix d’achat des logements. En effet, le prix qu’un ménage est prêt à payer pour un logement dépend plus du niveau de ses paiements hypothécaires que du prix du logement; il est certain que le faible niveau de ces taux représente une menace à moyen et long termes, ce qui aurait encore plus justifié d’en parler.

J’ai aussi remarqué que l’auteur explique mal le concept de la main invisible. Elle n’a rien à voir avec l’ajustement de l’offre et de la demande, comme il le dit, mais avec le fait que des gestes égoïstes peuvent améliorer le bien commun, comme le boulanger qui fait du pain pour s’enrichir et améliore ainsi le bien-être de ses client.es (voir à ce sujet ce billet sur le  livre Manipulés – Se libérer de la main invisible d’Adam Smith de Thierry C. Pauchant). J’ai en outre eu de la difficulté avec la structure du livre, structure qui explique peut-être ses nombreuses répétitions. J’ai rarement lu un livre avec autant de mentions de ce qu’on allait voir plus tard et de ce qu’on a lu avant. Cela dit, l’analyse de l’auteur est pertinente et il aborde son sujet sous des angles bien différents de ceux qu’on lit ou entend habituellement. Cette analyse favorise ainsi une saine réflexion sur la place du logement dans notre société. Autre bon point, les notes, aussi bien des références que des compléments d’information, sont en bas de page.

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